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おっさんも、 REIT（リート；不動産投資信託）へ参入し、 あの六本木ヒルズのオーナーになりました♪（笑） （オーナーといっても、、かなり！！部分的ですが、、笑） 今回のオススメ投資先は、 3234 森ヒルズ投資法人 です♪ （２００９年１２月にも、追加投資しました！！） 森ヒルズ投資法人ですが、、 あの！！ 森ビルグループが運営しているファンドです♪ スポンサード リンク 組み入れ銘柄としては、、 ・アークヒルズや、 ・六本木ヒルズや、 ・元麻布ヒルズの！！ を代表とする、、 東京の港区を中心としたプレミア物件です♪ このファンドへ投資すれば、、 あなたもプレミア物件のオーナーになれるのです♪ ※おっさんのオススメ推薦図書 『ヒルズ挑戦する都市』 を読まれてから、投資されると納得だと思います♪ でも、この本を読んでしまえば、 → ８割以上！！の個人投資家が森ヒルズリートへ投資されることでしょう♪ 現在、 ・一口あたり＝２７万円 配当金は、、 ・年間＝２万円 ですから、、 → 配当利回りは、『約７％も！！』あるのです♪ 株価（基準価格）だって、、 → ２００７年５月に、１４０万円超え！！ までに達したREITですから、、 現在、かなりお買い得です♪ １口当たりの純資産額は、 → 『５６万円』ですから、、 現在、 『PBR＝０．４８倍』での投資が可能な水準です♪ スポンサード リンク 詳しくは、、 物件資産合計 ２１２８億円 有利子負債 １１４０億円 純資産 ８９３億円 森ヒルズリートの時価総額 ４３７億円 森ヒルズリートの株価 ＝ ２７４９００円 予想分配金 ＝ ２０６００円/年 利回り ＝ ７．４９％ PBR ＝ ０．４８倍 株価の最高値 ＝１４６万円（2007年5月） しかし、、 現在のREIT市場では、、 『利回り＝７％』は、むしろ普通です。 『１０％以上のリート』も存在している中、 おっさんが、何故！？ 森ヒルズリートへ投資したかというと、、 ・六本木ヒルズが好きだから♪ という理由もありますが、、（笑） （よく映画を見に行きます♪） 何よりも！！ ・東京の港区の一等地に物件を多数もっていること♪ → つまり、、価値が下がりにくい♪ → 今後も、絶対に出てこない！一等地。 またさらに！！ 今後も、森ビルから優良資産を購入していく可能性がある♪ 実際、２００８年３月にも、 ・アークヒルズの一部を追加取得！！しております♪ また、 森ヒルズの株式の『３０．７％』は、 森ビルが継続保有しており、 今後も、 優良資産を不動産投資信託へ売却！！し、 ・新たな不動産開発プロジェクトを立ち上げていくことでしょう♪ 森ビルは、 上海でも、上海ヒルズ計画が完了、竣工しており、 ・日本を越えて、世界中で事業を展開しているグループ であり、 おっさんもとても注目しております♪ よって、 もっと利回りが高いREITは、たくさんあるが、、 あえて！！ ブランド力で考えて投資したのが本心です♪ 森ヒルズREITのレバレッジは、 総資産有利子負債比率 ＝ 約５０％ と、 レバレッジ＝『約２倍』であり、 十分な安全域を保った、 レバレッジコントロールであると思います♪ 今後も、 ・総資産有利子負債比率 ＝ ４５〜６０％ に保って運営していく方針とのことです。 まあ、普通に考えて、、 ・もう買いたくても買えない！！土地に建っている、 → プレミアム物件 を、 取得価格以下（PBR=０．４倍）で投資できて、 『７％』の配当金を貰って♪ さらに！！ キャピタルゲインが期待できる♪ ので、 まあ、良い投資と呼べるのではないでしょうか？？ 森ビルにとっても、、 新たな不動産投資開発を行うには、 → 巨額の資金が必要不可欠！！であり、 傘下に、リートを運営する！ことで、 → 安定的に売却先を確保する！！ことができますから、、 その結果、機動的に！！ 資産を回転させることができ、 資金調達の面で、かなりのメリットがあるのです♪ ですから、、 森ビルにとって、 → 傘下のREITが成功すること、 → 傘下のREITの運用パフォーマンスが良好なこと、 は、事業運営上、とても重要なことなのです♪ つまり、、 ・森ビル株式会社 と、 ・森ヒルズリート法人の投資家 は、『Win−Win』となりえるのです♪ 今後も、 ・森ビルからの優良資産の購入♪ を期待して、森ヒルズに期待していきたいと思います！！ もちろん、、価格がこれ以上、、下がるならば、 → 迷わず、買い！！ですね♪ いや〜〜REIT、なかなか楽しいですね〜〜♪ ・都心のプレミア物件で、 ・年間の投資利回りが７％、 ・しかも、管理はプロにお任せ♪で、 ・売買はいつでも自由に行えて、、 ・売買手数料も、株式投資と同じ♪ これって、不動産投資としては、かなり楽チンですよね〜〜♪ 一方、、自己資金で不動産投資するのは、 リスクも高く、かなり大変です。。 いやはや、、おっさん、 REITを、これまで、あなどってました。。（笑） それにしても、、 REITの価格が安い時に、、投資できてラッキ〜〜♪ さて、それにしても、 現在、依然として、 REIT（不動産投資信託）市場が暴落！！しております。。 ２００７年５月の、 → 『２５００ポイント』オーバーから、、 現在、２００９年１２月では、、 → 『８７０ポイント』、、と、 なんと！！ ・『約３分の１〜４分の１』 になっております。。 株式投資でいう、、PBR、 ・純資産倍率でみると、、 → かなりの割安水準になっていると思います♪ スポンサード リンク しかし！！ REITの場合、 運営会社が、、 ・銀行から資金を借りて、投資している！！ことから、、 最近、倒産している、、不動産企業のように、、 → 銀行からの資金借り換えを拒否されてしまえば、、 → REITの運営が困難になってしまう場合があります。。 なので、ＲＥＩＴへの投資の際には、 運営している親会社の信頼性が最重要です。 森ヒルズリートでは、 ２００８年９月、 筆頭株主である、森ビルが、 ・一口当たり＝５０００００円で、 （500,000円／９月１６日終値 446,000円の『１１２．１％』） ・２９４００口、 ・合計＝『１４７億円』 の第三者割当増資を行っております♪ 今回の増資は、、 株式投資でいえば、、 → 自己株式が割安になりすぎた時の、、 → 『自社株買い♪』みたいなものですね。 これにより、 親会社（スポンサー会社）、森ビルの持ち株比率は、、 ・『１５％』から、 → 『３０．７％』 となりました。 当然！！ REITの場合、増資により、、 一株当たりの資産が、、希薄化してしまうことから、、 欲を言えば！！ ・一株あたり純資産 ＝ ５７万円よりも、、 → 高い価格で！！ 増資してもらいたかったものですが、、 ・世界金融恐慌 ・日本での不動産市況悪化 の現在、、 → 銀行による不動産への貸し渋り。。 が、激しくなっておりますから、、 上記の価格で、増資してもらっただけでも、、 既存株主としては、 → ありがたい♪です。 だって、 現在の金融市場において、、 公募増資をしたら、、一体どんな値がつくのか？？ → 想像するだけでおそろしいですからね〜〜。。(汗) やはり、、他の上場ＲＥＩＴと違って、 親会社である、 森ビルがしっかり♪しておりますから、 いざという時に！！ ・親会社からの資産注入が期待できる♪REITは安心感がありますね♪ 森ビル本体の企業情報をみてみると、 業績は、、 ・売上高 １９００億円 ・営業利益 ３８０億円 ・資本金 ６５０億円 ・利益剰余金 １７１７億円 ・自己資本比率 ２８．０％ の優良企業です♪ 不動産業の場合、、 ・好景気時には、目立ちませんが、、 不況時になった時に、、借入金の金利負担が大きくなり。。 → 債務超過に陥る。。 というのが、、 一般的なサイクルですよね〜〜。。（泣） 近年の不動産不況も、、 ・銀行による借入金借換えを拒否され、、 黒字にもかかわらず！！ → アーバンコーポレーションのように倒産してしまう。。。 企業が、残念ながら登場しています。。 特に、、日本では、、 低金利状態が長く続きましたから、、 ・低金利を武器に！！ レバレッジをかけて、利益をあげてきたわけですが、、 いざ、、事業環境が悪化すると、、 ・大きなレバレッジをかけている分、転落も早いですね〜。。 やはり、、おっさんも含めですが、、、 ・投資環境が悪化した場合に、乗り切れる！！ぐらいの、、 → レバレッジコントロールが必要だと痛感しました。。 我々、個人投資家も含めて！！ 『冬の時代』を乗り越えられる企業こそが！！ → 強い企業なのでしょうね〜〜。。 いやいや、、 今回の金融恐慌、、 大きな代償を支払いましたが、、、 → かなり勉強になりました♪ 特に、、不動産業の場合は、、 多少、、ROEが下がろうとも、、 ・不況時に備えた、自己資本こそが！！ → 企業の身を守る♪手段なのでしょうね。。 現在のテナントの稼働率は、 ・オフィス ＝ ９７．８％ ・住宅 ＝ ８９．６％ と、まあまあ順調。 しかし、、森ヒルズの物件は、 → 高額のプレミア物件が多いことから、、 今回の金融恐慌により、、 → 今後、短期的な稼働率低下が予想されます。。 何せ、、リーマンなど、、 外資系金融業を代表とした、 高給サラリーマンが、、現在、ピンチ！！ですからね〜〜。。 現在の有利子負債は、 １１４０億円 森ビルによる増資が昨年に完了し、 短期的な資金調達に問題はないと思いますが、、 今後の森ヒルズ法人の財務戦略としては、、 ・リファイナンス（債務借換え）リスクを軽減するとともに、、 ・長期借り入れの比率を高めることで、運営の安定化を確保する！！ という方針とのことです。 金融恐慌により、、 ・資金の借り入れの厳しい環境が続きますから、、 → 長期借入金へのシフトにより、 → 経営の安定化を目指して欲しいですね♪ 現在のREIT市場は、 まさに！！ 買い手不在の状態が続いております。。 ・REITの親会社（スポンサー会社）の選別、体力があるか？？ ・REITの資金繰り、借換え不安 の評価をすることで、 安心感を持って♪投資することができると思います。 さすがに！！現在の市況は、、 → 割安になり過ぎでしょう。。 その点、森ヒルズリートは、 親会社の森ビルが、 １口＝５０万円で増資、 上場ＲＥＩＴとしての公募増資時では、 １口＝７２万円で増資した銘柄ですから、 現在の１口＝２７万円という価格は、 かなりのバーゲンセールと呼べるでしょう♪ 森ヒルズリートの場合、 親会社がしっかりしているので、 安心して投資して良い♪銘柄といえるでしょう。 おそらく、また、ピンチになれば、 森ビルが追加増資してくれることでしょう♪ また、景気がよくなれば、 機関投資家がまた、ＲＥＩＴ市場に戻ってくるでしょうしね♪ ※おっさんのオススメ推薦図書 『ヒルズ挑戦する都市』 を読まれてから、投資されると納得だと思います♪ でも、この本を読んでしまえば、 → ８割以上！！の個人投資家が森ヒルズリートへ投資されることでしょう♪   注目の！！株価の方は、 上段が、ここ２年の株価推移 下段が、ここ５年の株価推移 ですが、、 ・業績が悪くない！！のにも、、かかわらず、、 → ここ数年、株価は下がり続けております。。。 「今は、絶好の！！投資機会である♪」 と、判断できるでしょう！！ 是非是非！！長期的に応援していきたい♪企業だと思います！！ ※参考：おっさんは、２００１年９月、『１００万円の軍資金』で、投資をはじめました♪ おっさんの『お金持ちへの道』途中経過♪ → 『運用成績』、『配当金』、『不労所得グラフ♪』 『年度別運用成績』 『投資先投資レポート』 『当サイトの運営方針』 『自己紹介』 『メディア掲載履歴』 ※日本の金融危機が起きる前に！！ → 今こそ！！個人金融資産の『インフレ対策♪』が必要不可欠ですっ！！ → 参照：『外国通貨建て資産へ投資する！！ということ。』 → 『インフレ対策徹底本部』 『日本にハイパーインフレがやってくる！！』 『おっさんの投資先投資レポート』へ戻る！！ ※今後、日本では、 → 『消費者物価指数』が高まり、、 → 確実に！！『インフレ』が進行していきますから、、 銀行預金にしておくと、、『大切な資産』は、 → 実質的に減り続けていくことでしょう。。泣 また、日本の『近い将来』を分析すると、、 ・『貿易赤字』の定着 ・『経常赤字国』へ転落。。 ・『日本国債暴落』。。 をきっかけにして、、 ・日本発の『金融危機』の勃発。。 ・日本の『財政破綻』が現実化 → 『日本がハイパーインフレ突入へ！！』 という流れで、、 ・『１米ドル＝１０００円』の超円安時代。。 になりそうな雰囲気です。。泣 なので！！ 『日本円の価値』がある♪今のうちに！！ ・『日本のハイパーインフレリスク』に対応しつつ♪ 『コカ・コーラやＰ＆Ｇ、ＪＮＪ』のような安定優良企業の株式へ、 → 資産をシフト！！しておくことで、 配当金を『３％』もらいながら、、 資産を『米ドル建て』にして、 → 長期的な『円安』に備えることができます♪ グローバル優良企業への投資は、 ・インフレ対策 ・円安対策 ・安定配当収入 と、『一石三鳥』の投資なのです♪ どうかご一緒に、楽しみながら♪ 投資していきましょう！！ |
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